Woningmarkt in balans: meer aanbod, minder overbieden

Meer woningen te koop
Het aanbod op de woningmarkt groeit. Een belangrijke oorzaak is uitponding. Hierbij draait het om beleggers die huurwoningen verkopen, waardoor die beschikbaar komen voor particuliere kopers. Met name appartementen komen hierdoor vaker op de markt. Eind 2025 kwamen er bijna 50.000 woningen nieuw op de markt in één kwartaal. Dat is opvallend veel in vergelijking met eerdere jaren, waarin het aanbod juist structureel achterbleef bij de vraag.

Toch betekent meer aanbod niet dat de krapte direct verdwijnt. De woningmarkt blijft gespannen, zeker in de grotere steden. Het grotere aanbod zorgt wel voor iets meer ademruimte. Er is meer keuze, bezichtigingen verlopen rustiger en de concurrentie tussen kopers is minder hevig dan een paar jaar geleden.

Prijsstijging vlakt af
De gemiddelde verkoopprijs van een bestaande woning lag eind 2025 voor het eerst boven de 500.000 euro. In het eerste kwartaal van 2026 bedroeg de gemiddelde transactieprijs volgens de NVM 485.000 euro. Dat is iets lager dan het kwartaal ervoor, wat aan het begin van het jaar normaal is. Ten opzichte van een jaar geleden liggen de prijzen nog wel iets hoger. De stijging vlakt dus duidelijk af. Economen verwachten voor heel 2026 een gemiddelde prijsgroei van zo’n 3 procent. Dat is merkbaar lager dan de forse stijgingen van voorgaande jaren.

Overbieden is nog steeds gewoon, maar de extremen worden zeldzamer. Gemiddeld wordt er nog altijd ruim 4 procent meer betaald dan de vraagprijs, en bij bijna driekwart van de woningen gaat de uiteindelijke koopsom boven de vraagprijs. Maar de uitschieters van 15 tot 20 procent boven de vraagprijs, die een paar jaar geleden heel normaal waren, komen steeds minder voor.

Kopers zijn afwachtender
In het eerste kwartaal van 2026 werden via NVM-makelaars ongeveer 34.600 woningen verkocht. Dat is 27 procent minder dan in het kwartaal ervoor. Een deel van die daling is seizoensgebonden, want het eerste kwartaal is traditioneel rustiger. Maar de daling was groter dan in voorgaande jaren gebruikelijk was. Kopers nemen meer bedenktijd. Onzekerheid over de economie, internationale handelsspanningen en renteontwikkelingen spelen daarin een rol. Mensen die een huis willen kopen, wachten vaker af om te zien hoe de markt zich ontwikkelt.

Voor verkopers betekent dit dat een woning iets langer te koop kan staan. Niet weken of maanden, maar wel anders dan in de periode dat woningen binnen dagen verkocht werden. Een goede presentatie en een realistische vraagprijs blijven belangrijk.

Kansen voor starters
Bijna de helft van de verkochte woningen in het laatste kwartaal van 2025 ging naar starters. Het grotere aanbod van appartementen in het lagere segment speelt daarin een rol. Voor starters die al langer op zoek zijn, biedt de iets kalmere markt meer ruimte om weloverwogen te handelen.

Tegelijk blijft betaalbaarheid een aandachtspunt. Een gemiddelde prijs van ruim 485.000 euro is voor veel starters simpelweg te hoog, zeker zonder eigen vermogen of hulp van familie. Gelukkig zijn er ook woningen te koop onder het gemiddelde. Bovendien kunnen ook zaken als startersregelingen vanuit gemeenten extra opties bieden.

Regionaal verschilt het beeld
De cijfers geven een algemeen beeld, maar de verschillen per regio zijn groot. In Amsterdam, Utrecht en andere grote steden blijft de druk hoog. In kleinere gemeenten en landelijke gebieden is er meer ruimte voor onderhandeling en liggen de prijzen een stuk lager. Of de markt 'in balans' is, hangt dus sterk af van waar je kijkt.

Voor wie een woning wil kopen of verkopen, is het verstandig om goed zicht te hebben op de lokale situatie. Landelijke trends zijn een vertrekpunt, maar de werkelijkheid in jouw buurt of straat kan er heel anders uitzien.

Ben je van plan een woning te kopen of te verkopen, of wil je weten wat de huidige marktomstandigheden betekenen voor jouw financiële situatie? Laat het ons weten. We helpen je graag verder.