Van twee huizen naar één: zo combineer je slim eventuele overwaarde

Wat is overwaarde precies?
Overwaarde is het verschil tussen de verkoopprijs van je woning en de openstaande hypotheekschuld. Stel dat je woning €475.000 opbrengt en je hebt nog een hypotheek van €350.000 openstaan, dan heb je €125.000 overwaarde. Dat bedrag komt vrij zodra je het huis verkoopt. En als jullie allebei een woning verkopen, kan dat bedrag behoorlijk oplopen.

Overwaarde samenvoegen
In principe mag je de overwaarde die je uit je eigen woning haalt, gebruiken voor de aankoop van een gezamenlijke woning. Ook als je partner datzelfde doet. Jullie kunnen dan samen besluiten hoeveel jullie elk willen inbrengen in de nieuwe woning. Let er wel op dat dit gevolgen heeft voor het eigendom en voor de belasting.

Stel dat jij €100.000 aan eigen geld inbrengt en je partner €50.000, en jullie kopen samen een woning van €500.000. Dan zou het eerlijk zijn om dat verschil in inbreng ook terug te laten komen in het eigendomspercentage. Dat kun je vastleggen in een notariële akte. Doe je dat niet, dan kan het lastig worden als jullie uit elkaar gaan of als één van beiden komt te overlijden.

Let op de bijleenregeling
Sinds 2004 geldt in Nederland de zogenoemde bijleenregeling. Dit houdt in dat je je overwaarde moet gebruiken voor je nieuwe woning, als je de hypotheekrente op de nieuwe lening volledig wilt aftrekken van de belasting. Doe je dat niet - bijvoorbeeld omdat je de overwaarde op een spaarrekening zet en toch een volledige hypotheek afsluit - dan is de rente over dat deel van de lening niet fiscaal aftrekbaar.

Dat klinkt als een straf, maar het idee erachter ligt voor de hand. De overheid wil dat je eerst je eigen geld gebruikt voor je nieuwe huis, voordat je gaat lenen. Dit betekent dus ook dat als jij of je partner géén overwaarde gebruikt voor de nieuwe woning, je mogelijk een deel van de rente niet kunt aftrekken. Zeker als jullie beide overwaarde hebben, is het dus verstandig om dit goed af te stemmen.

Hoe regel je dat praktisch?

• Laat de hoogte van de overwaarde goed berekenen, liefst met een recente waardebepaling of taxatie.
• Bepaal hoeveel jullie elk willen inbrengen en leg dat vast bij de notaris.
• Kies bewust welk deel jullie financieren met eigen geld en welk deel met een hypotheek.
• Houd rekening met de bijleenregeling bij het bepalen van de hypotheekconstructie.
• Laat je goed adviseren over de fiscale gevolgen, zeker als één van jullie veel meer inbrengt dan de ander.

Wil je hier meer over weten? We voorzien je graag van advies. Daarbij brengen we de maandlasten in kaart, denken we mee over het verdelen van het eigendom en bekijken we of een samenlevingscontract of andere afspraken nodig zijn.

Wat als één van jullie zijn woning nog niet verkocht heeft?
Het verkopen van 2 woningen loopt niet altijd gelijk. Het kan dus voorkomen dat één van beide woningen nog niet verkocht is. In dat geval kun je gebruikmaken van een overbruggingskrediet. Dat is een tijdelijke lening waarmee je alvast de verwachte overwaarde beschikbaar stelt voor de aankoop van het nieuwe huis. Zodra de woning verkocht is, los je het krediet weer af. Houd wel rekening met eisen vanuit de geldverstrekker, zoals een getekend koopcontract of op zijn minst een realistische taxatie.

Het klinkt misschien zakelijk, maar het is belangrijk om afspraken goed vast te leggen wanneer je met eigen vermogen samen een woning koopt. Je begint samen vol vertrouwen aan het avontuur, maar duidelijkheid kan nooit kwaad. Wie brengt wat in? Wie is waar verantwoordelijk voor? En wat als er iets verandert in jullie situatie? Neem voor een helder financieel plan contact op via het onderstaande formulier.